Second opinion Filmhuis

Je treft hier een uitgebreide samenvatting aan van de Second Opinion. De gehele berekening kun je hier als PDF downloaden.




1. Inleiding
De gemeente Arnhem wil een nieuw Filmhuis (Focus Filmtheater Arnhem) bouwen op het Kerkplein in Arnhem dat circa 11.400.000 euro zal gaan kosten.

Als alternatief is er een verhuizing naar het Rembrandt-theater voorgesteld, echter heeft de gemeente Arnhem deze kosten ingeschat op circa 16.485.000 euro. Dit is een van de redenen waarom niet voor dit alternatief gekozen is.

Een groep betrokken Arnhemmers heeft grote twijfel bij deze cijfers en heeft derhalve het initiatief genomen een onafhankelijk onderzoek uit te laten voeren wat de verhuizing naar het Rembrandt-theater kost. Hiervoor is Second Opinion Filmhuis opgericht en deze heeft Vaecon verzocht dit onderzoek uit te voeren.


2. Gegevens en stukken
Om een goede berekening te kunnen maken zijn de juiste uitgangspunten essentieel. De volgende gegevens dienen als uitgangspunten voor de berekeningen:

  • Businesscase Focus Filmtheater Arnhem - locatie Kerkplein (met hierin opgenomen het ruimtelijk programma van eisen van de nieuwbouw) d.d. 27 mei 2015 (versie 1.5).
  • Vragen van Second Opinion Filmhuis aan de gemeente d.d. 18 juli 2015 en de beantwoording hiervan d.d. 27 juli 2015.
  • Diverse tekeningen van de bestaande situatie.
  • Een bezichtiging van het huidige Rembrandt-theater op 1 september 2015.


3. Uitgangspunten bouwkosten
Met inachtneming van bovenstaande stukken is getracht het Ruimtelijk Programma van Eisen (RPvE) zo toe te passen dat de bestaande indeling van het Rembrandt-theater zoveel als mogelijk gehandhaafd kan blijven.

Hierdoor kunnen de verbouwingskosten zo laag mogelijk gehouden worden. Aangezien het Rembrandt-theater over meer m2 beschikt dan in het RPvE wordt voorgeschreven, kan mogelijk een deel van het Rembrandt-theater een herbestemming krijgen.

In de berekeningen is hier (nog) geen rekening mee gehouden. In een deel van de kelder is momenteel een biljartcentrum gehuisvest. Uitgangspunt is dat deze hier gehuisvest blijft en hiervoor zijn geen kosten gereserveerd.

Het bestaande gebouw blijft zoveel mogelijk in tact, waardoor er nagenoeg geen constructieve werkzaamheden worden verricht. Voor de nieuwe lift wordt een staalconstructie aangebracht.

Door aanpassingen en vervanging van diverse installaties moeten onder andere de bestaande luchtbehandelingskasten op het dak vervangen worden. De bestaande entree is goed en kan ook als entree voor het Filmhuis dienen. Er is een reservering opgenomen voor het schoonmaken van de gevel.

Uit de recente bezichtiging blijkt dat het huidige Rembrandt-theater altijd goed is onderhouden. De klimaatinstallatie is echter aan het einde van zijn levensduur en dient geheel vervangen te worden. Ook de lift is erg slecht en dient vervangen of gereviseerd te worden.

Er is voor gekozen de bestaande lift te reviseren, mede doordat er in de raming rekening wordt gehouden met een extra te plaatsen lift, zodat de filmzaal in de 'oude theatertoren' ook met een lift te bereiken is.

De bestaande vaste inrichting ziet er goed uit en kan mogelijk gehandhaafd blijven. Onderstaande uitgangspunten zijn opgenomen in de raming:

  • In alle filmzalen zullen nieuwe bioscoopstoelen geplaatst gaan worden.
  • De bestaande kassa's zullen worden hergebruikt.
  • De keuken- en horeca-inventaris zal door de horeca zelf gefinancierd dienen te worden. (Dit is hetzelfde uitgangspunt als de nieuwbouw op het Kerkplein.)
  • De bewegwijzering zal vernieuwd worden en aangepast worden aan de huisstijl van Focus Filmtheater.
  • Het sanitair zal niet vervangen worden, bestaande ruimtes blijven ongewijzigd.
  • Er is een reservering opgenomen voor divers meubilair.

Asbest - Het bestaande Rembrandt-theater bevat mogelijk asbesthoudende materialen. Aangezien er geen asbestrapportage aanwezig is, hebben we een reservering opgenomen voor asbestsanering.

Aangezien de bestaande zalen 4 en 5 in 1996 zijn geplaatst, is de verwachting dat hier geen asbest zal worden aangetroffen.

Akoestiek - Aangezien er wijzigingen aan de bestaande filmzalen worden doorgevoerd, is er een reservering opgenomen voor aanvullende akoestische voorzieningen buiten de reeds akoestisch beklede nieuwe wanden.


4. Uitgangspunten stichtingskostenberekening
Buiten de bouwkosten (bouwkundig en installatiekosten) zullen er ook aanvullende kosten gemaakt worden om een verhuizing van Focus Filmtheater mogelijk te maken. Wat betreft de stichtingskosten zijn onderstaande uitgangspunten aangehouden:

Grondkosten - Het bestaande Rembrandt-theater kan gekocht of gehuurd worden. In de berekening is uitgegaan van de aanschaf van het pand voor 3.5 miljoen euro. Over deze prijs is niet onderhandeld en het is ons onduidelijk of deze prijs inclusief of exclusief btw is.

Indien de prijs nog onderhandelbaar is of als deze inclusief btw is, kan deze post nog verlaagd worden in de stichtingskostenberekening.

Bouwkosten - De bouwkosten zijn overgenomen conform de bouwkostenraming. Tevens is er een reservering opgenomen voor prijsstijgingen en meer- en minderwerk. Voor de aanpassing van de terreininrichting is eveneens een reservering opgenomen.

Honoraria - Voor de verbouwing van het huidige Rembrandt-theater dienen diverse adviseurs ingehuurd te worden, zoals een architect, een constructeur, een adviseur installaties en dergelijke. Hiervoor zijn diverse kosten berekend.

Bijkomende kosten - Voor de verbouwing van het huidige Rembrandt-theater zijn bijkomende kosten gereserveerd die niet zijn opgenomen in de bouwkosten. Dit zijn onder andere legeskosten die in rekening gebracht worden door de gemeente voor de omgevingsvergunning.

Rentekosten - Om de verbouwing te financieren zullen rentekosten betaald dienen te worden.

Verkoop- / verhuurkosten - Er is een post opgenomen voor de overdrachtsbelasting. Er is een reservering opgenomen voor het vervaardigen van een artists impression en oppeningsactiviteiten.

Ontwikkelingskosten - Om de gehele verbouwing te ontwikkelen is een reservering opgenomen voor project- en bouwkostenmanagement.

Interieur - Het bestaande filmhuis zal verhuisd worden naar het Rembrandt-theater. Hiervoor zijn kosten gereserveerd. Tevers zijn er kosten gereserveerd voor projectieschermen en projectoren alsmede diverse interieur.

Onvoorzien - Aangezien op dit moment niet alles bekend is en er mogelijk nog wijzigingen en / of tegenvallers zullen zijn, is er een post onvoorzien opgenomen in de berekening van 10%.

Algemene kosten en winst en risico ontwikkelaar - Zoals we het project nu inschatten zal de gemeente de ontwikkeling van dit project op zich nemen en zal er geen projectontwikkelaar bij betrokken zijn. Hierdoor hoeven er geen kosten gereserveerd te worden.


5. Conclusie
De totale stichtingskosten voor het verhuizen van het Filmhuis naar het Rembrandt-theater zijn berekend en bedragen circa 8.414.000 euro, met inachtneming van de uitgangspunten zoals deze zijn verwoord in deze memo.

De stichtingskosten zijn beduidend lager dan de 16.485.000 euro die zijn berekend door de gemeente Arnhem.


Bijlage 1: Bouwkostenberekening
Bijlage 2: Stichtingskostenberekening
Bijlage 3: Bestaande plattegronden
Bijlage 4: Schetsen nieuwe plattegronden

 
 
  Je kunt ons steunen door meer bekendheid te geven aan deze actie, bijvoorbeeld via Twitter en Facebook.


Donaties

Het uitvoeren van de Second Opinion kost veel geld. Het benodigde bedrag van 2.000 euro hebben we nog niet binnen. Ieder donatie, klein en groot, wordt enorm gewaardeerd.

Via de donatie-links hieronder kun je via iDEAL geld geven aan De Schrijverij: een van de initiatiefnemers van deze actie.
Doneer 5 euro
Doneer 10 euro
Doneer 20 euro
Doneer 50 euro
Doneer 100 euro


Red de Markt

De warenmarkt zal moeten verhuizen naar de Markt voor het Provinciehuis als op het Kerkplein een nieuw filmhuis gebouwd wordt. De marktlui willen niet weg. Zij vrezen dat de markt ten dode is opgeschreven als ze moeten verhuizen.

Via een online petitie verzamelen de marktluit handtekeningen voor het behoud van de markt op het Kerkplein.

Behoud Kerkplein Arnhem

 


Contact   -   Copyright © 2015   -   Ontwerp: De Schrijverij